《農業發展條例修正草案》已逕付立院二讀,計畫將農地興建農舍的面積限制大幅縮減,在社會上引起正反雙方交相角力,掀起眾人對於農地的注意;其實農地除了蓋農舍,也有營業、保值、節稅和資金財庫的功能,只要夠聰明,不管法令修正與否,都能靠農地成為理財贏家。

 

周六清晨,儘管寒冷的東北季風吹拂著半山腰上的桃園楊梅小鎮,五十九歲的羅美華仍趁著假日,一早就和老公驅車上山,身著單薄工作服,拿著剛漆好的木條,一樁一樁地釘在花圃外圍。圈成的色彩鮮豔園地,與身後正在施工,由紅磚瓦砌成的小屋,形成一幅美麗的景致。築夢 退休前十年開始規畫

 

雖然山風讓她不時打著哆嗦,但站在兩年前買下的農地,眼看著過自己辛苦打造的夢想新樂園,就要在退休前實現,陽光旋即從這對夫妻的臉龐綻露而出。

 

其實,這已經是羅美華夫婦圓夢計畫的第十年了。自小生活在務農家庭,內心對「採菊東籬下,悠然見南山」的日子有著深刻的憧憬。雖然成年後與先生在都市裡打拚,掙得了一小筆的積蓄,也在桃園市鬧區中住了幾十年;但他們腦中始終夢想著回鄉頤養天年,於是從退休前十年,就毅然展開築夢計畫。

 

由於預算有限,羅美華原本想物色三、四百坪的土地,但多年來尋尋覓覓卻始終沒有進展,加上二○○○年立法規定,興建農舍的農地面積至少得七百五十六坪,使得羅美華的計畫一度延宕了好幾年。

 

在這期間,她一面等著法令鬆綁、一面辛苦攢錢,直到○五年,在朋友引薦下,相中了這筆位於楊梅、占地八百多坪的農地;雖然超出預算,但眼看著圓夢大限將到,只好忍痛買下,終於向築夢之路跨出了一大步。

 

政策變 重燃築夢熱情

 

兩年來,羅美華與先生就這麼一磚一瓦地拼湊出心中的天堂。雖然近來農舍興建限制可望放寬,讓羅美華有著「為時已晚」的扼腕;但自力造屋造出心得的她,就不斷地鼓吹周邊的樂活族加緊買地築夢,甚至自己也重燃看地的欲望,還想用剩餘的積蓄買一塊三百多坪的農地,等待政策一開放,再築第二個夢想屋。

 

十二月十二日,《農業發展條例修正草案》在立法院進入二讀程序,興建農舍的農地面積可望由原本規定的至少○.二五公頃(約七百五十坪),大幅放寬至○.一公頃(約三百坪)。這個法案引起各界熱烈討論,政策的新方向重燃了許多「農村樂活族」的夢想熱情。

 

處理多樁農地買賣的銘法法律事務所所長陳昌煥,近來即目睹不少「豪情買地」的個案。

 

他描述,前不久一位趁長假回員林老家看地的台商,一直想在家鄉蓋一棟三百多坪的超大豪宅「光耀門楣」;當他看中一筆位於省道旁的農地時,立刻委託陳昌煥辦理。雖然這筆土地,是當初買主向銀行買下的不良債權,交易程序複雜;但該名台商仍堅持以每坪八千多元買下——足足比原地主的買價高出一倍。

 

在當地居民議論紛紛時,該名台商卻一派輕鬆地說:「驚啥!土地越來越少,就越值錢,更何況,等到政策放寬,會有更多人搶著要!」

 

「瘋農地」,在素有台北後花園之稱的宜蘭更是活絡。宜蘭在地建商晏京建設董事長林晏弘指出,雪山隧道通車前,就有不少台北人來宜蘭買農地,如今,「法令一通過,農地至少漲三成!」林晏弘預測,農舍興建門檻降低後,農地將與價位動輒為五、六倍高的建地形成比價效應,未來增值可期。

 

「農地就像個未被挖掘的璞玉,這次只是意外被發現了!」曾經操盤農地投資達十五年的薇閣精品旅館董事長許調謀認為,其實不管政策修不修改,由於農地是有價資產,在通貨膨脹、土地稀有的時代,低價的農地原本就潛力無窮;只是藉由此次議題炒熱,錦上添花罷了,「其實許多內行人早知道農地的妙用,買地致富了!」

 

生活 凡人的烏托邦

 

許調謀的說法,似乎可在主計處的統計找到呼應。在農業產值不斷萎縮時,○五年全台擁有耕地的戶數,較二○○○年逆勢成長一一%,達六十七萬戶,足見農地轉熱早已不是新聞。

 

「凡人的烏托邦、富人的守財奴、商人的提款機、主人的聚寶盆」,對於農地的「妙用」,許調謀以這首四句聯,詼諧地點出農地能在「生活、節稅、保值、金流」四大層面活用的機能。

 

「農舍根本就是『平凡人的豪宅』!」提起農地,全國不動產董事長葉春智則十分贊同許調謀的說法;他表示,由於「樂活主義當道」,在鄉下自力造屋甚至種田務農已成為新趨勢。

 

根據永慶房屋針對全台透天、別墅的行情調查發現,遠離都市的宜蘭和南投,○七年透天厝總價分別比○五年大幅上漲八成六和六成,宜蘭房仲業甚至有六成以上的業績來自於農地買賣,其中多數是台北客貢獻。

 

另外,永慶房仲網所做的網路民調也顯示,七三%的民眾有自己蓋屋的夢想。除了滿足樂活族和有機主義者的需求,因農地地價僅為鄰近建地的三分之一至五分之一,在占地七百多坪的農地蓋個室內總坪數兩百坪的「豪宅」,總價往往不到一千萬元,相對於都會區的透天別墅動輒三、四千萬元,顯得物超所值;加上在農地上自力造屋,房子方位、設施配置都可量身打造,在「平價豪宅」的誘因下,農地,就成了平凡人圓夢的標的。

 

正因為如此,不少腦筋動得快的建商更改買農地,在農村推出農舍建案搶商機。在宜蘭素以大樓建案著稱的連大建設,董事長林燈城兩年前就在羅東交流道旁買下四筆緊鄰的農地,推出四戶百餘坪的農舍豪宅,開價高達二千多萬元,卻仍然吸引大批樂活族詢問。

 

隨著田園熱,利用農地經營民宿、休閒農場,則成為農地的第二個妙用。

 

營業 主人的聚寶盆

 

根據○五年主計處所作農林漁牧業大普查發現,台灣從事休閒農牧業的家數已達二千一百零二家,每家年收入更已達二百萬九千元。同時,另一項數據也指出,儘管近來台灣觀光產業外國人來台數量衰退,但休閒農業卻一枝獨秀,逆勢快速成長。以○七年來說,外籍觀光客參訪休閒農場已破四萬人大關,創下二億元產值,足足是○四年一千三百到訪人次的十多倍。

 

一九七三年出生,當過婚紗攝影師的蔡千民,○三年時就因為看準了「農村休閒」的熱潮,在桃園大溪附近花了數百萬元低價購下了數千坪的農地。除了開設餐廳,還將整個農地闢為休閒農莊。

 

因為餐廳的造景成功,不僅遊客如織,許多婚紗業者也慕名前來;而幾年前因偶像劇《天國的嫁衣》在此拍片大紅後,更成為電視圈爭相租借取景的熱門景點,收益豐厚。

 

財庫 商人的提款機

 

對於拿農地來生財,葉春智則進一步指出,由於立法院日前已經三讀通過《商業登記法修正》,未來經營民宿只要房數不超過五間,可以免申請商業登記;這對於有心在農村經營事業的人,無異大開方便之門,農地的價值將更上一層樓。

 

然而農地的魅力除了「生產」,由於土地原本即為有價不動產,一旦懂得善用,更是個理財的好工具。

 

「好的農地不僅可以保值、增值,更可能成為資金的活水庫。」說到農地另類用途,許調謀以一位企業家朋友為例,據說這位企業家多年來即熱中於農地投資,除了由於眼光精準,部分土地被列入都市重劃區內而水漲船高,高價賣出,大撈一筆外;聰明的他,更將手上未賣出的農地充當提款機,當有資金需求時,就作為擔保品向銀行貸款,因此多年來,該名企業家資金水位不虞匱乏。

 

節稅 富人的守財奴

 

不過,有趣的是,除「救急」,對於許多有錢人來說,農地還活生生是個守財奴。陳昌煥分析,由於法律規定農地有免課增值、贈與和遺產稅等優惠條件,因此不少人就購買農地作為避稅的管道,他就曾經見過一樁有趣的案例。

 

住在台中市的某著名地主,家族早期在七期和南屯一帶坐擁大筆的農地,原本生活淳樸的他,卻因為近幾年西屯、南屯一帶急速發展,農地變建地,價位驚人,一下躍為富甲天下的「田僑仔」。

 

但,幾年前同樣因地致富的哥哥忽然過世,雖然留下大筆財產給子孫,卻被徵收了好幾千萬元的遺產稅;於是,他找來律師商量,決定將大量購置農地作為節稅工具,前一陣子這位地主辭世,果然省下巨額的稅負。

 

「總之,農地不僅可以『救窮』、『救急』,又能『守財』,端看主人如何活用了!」曾擔任過全國地政士、經紀人教育訓練講師的農地專家郭永元指出,儘管目前農舍興建政策仍吵得不可開交,但惟一可以肯定的是,農地將是無可取代的寶藏,就看聰明的你,如何運用了。(本文節錄自576期《今周刊》)

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