現在買屋好?還是租屋好?
前言:全球房市已經進入一波修正期,台灣也已面臨高檔,有自住需求的人,想買怕被套;不買又怕將來更追不起。其實台灣北中南目前正處於不同的循環位置, 安全進場的價格也各不相同,不同地區、有不同的判斷指標。

 


在出版業擔行銷任企畫副理的林秋􀋢,年初母親驟逝的失落,讓她覺得應該收心找一個窩安定下來了。她在台北縣市看了不下50間的小套房,但卻沒有一間能讓她心動下手,「因為我喜歡的、買不起;買得起的、卻又看不上眼。」租房子12年、沒能搭上前一波房市多頭列車的林秋􀋢懊惱的說,現在她正面臨買與不買的兩難。

520 後,台股已下跌2 千多點;油、電雙漲也讓民眾財富大幅縮水,房市交易急凍,就連最不受景氣影響的高總價豪宅,6月分也幾乎沒有一戶的成交案例,「買方瞬間從市場消失!」一位不願具名的代銷業者私下表示。根據信義房屋的網路調查顯示,45%民眾認為未來半年房價將走跌,其中「物價」與「利率上升」是影響購屋信心的兩大關鍵。

買氣冷到最高點,建商的預售案量也較以往保守。根據《住展雜誌》最新的市調結果,今年全年推案量估計將維持去年水準約9千億元,比總統大選前推估的數字萎縮了1成;而各房仲公司統計6月分的成交量及成交價與去年同期相較也下修1成以上。

過去因低利率帶起的投資保值買盤,縮水幅度更為驚人。根據永慶房屋研展部的調查指出,去年第4季開始投資比重從32% 滑落至20% 的新低,也說明著在升息趨勢下,投資客紛紛退場觀望。

台灣每年有20 萬戶有「實質需求」的購屋人,現階段最關心的問題不外乎:房市來到相對高點,到底該不該進場買房子?不買,以後會不會更買不起?全球房市都在修正,台灣房市後勢究竟是走多?走空?在回答這些問題之前,請先看以下的數據。

數據1:過去20年北市
    租金漲幅47%

根據台灣房屋統計台北市12 行政區住宅平均租金,1988年台北市平均租金為874元/ 坪, 至2008 年平均租金1287元/坪,漲幅高達47%,近20 年台北市平均租金為1,080 元/ 坪。以租屋20 年、20坪房屋計算,等於付出519萬元租金,相當於台北縣一間老公寓價格。

數據2:過去20年北市
    房價漲幅179%

再看看房價。若從前一波台灣房市起漲起算,1988 年台北市中古屋平均房價18.3萬元/坪,至2007年底為51.2萬元/坪,漲幅高達179%

從以上2個數據可知,對長期自住、有能力付房貸的購屋人,買屋所帶來的財富效果,顯然比租屋好得多,「但這個前提是:買得起、買對地點、且長期持有。」這波最早提出房市泡沫化的政大地政系教授張金鶚,以一句話簡單扼要指出「買屋增值」的三大要件。

張金鶚也認同台北市房價長期走高、呈現「大漲小回」走勢,但他認為,大家都忽略了過去台灣30年的經驗,房市上漲頂多維持2~4年,但修正期卻長達7 ∼ 10 年。這意謂如果不是長期持有、並且有足夠付款能力,很可能在這場房市馬拉松賽中提早出局。曾經租屋多年的陳先生,

在1994年買進北市30坪中古屋、每坪成交33.1 萬元,以貸款7 成、利率9% 計算,每月光是利息就高達5萬多元;4年後,陳先生因財務問題而被迫賣屋減輕負債,以當時每坪34.3萬元計算,買屋4年雖然小賺36萬元,但卻付出約240萬元的利息,這還不包括持有房屋的成本如房屋稅、地價稅及折舊等等。

反之,若陳先生選擇租屋,以每坪租金1,080 元、30坪計算,每月租金為32,400 元,4 年下來陳先生付了155 萬5200 元的租金,這一來一回財富累積相差約50萬元,換句話說,在房市谷底期購屋,如果無法堅持長期持有至下一個波段起漲點,買屋保值的效果就顯現不出來。

2年內轉買為租
多存自備款

「也因此,千萬別高估自己的付款能力。」淡江大學不動產經濟系教授莊孟翰建議,台灣房價已達相對高點,這1、2 年租屋會是比較正確的選擇,同時也可拉長資金準備的緩衝期。因為根據政大房地產研究中心資料,北市購屋所得比達到8.6倍(即房屋總價是年所得的8.6倍,亦即不吃不喝8.6年才有能力購屋)、北縣及高市7.1倍,在薪資不漲所得無法大幅提升之下,購屋的風險大增。

在房價高居不下時,莊孟翰建議民眾轉買為租、暫時觀望是最佳的選擇。提供租屋服務的崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳也指出,近年包租公、包租婆大增,房價雖然節節高升,但民眾所得並沒有成長,在物價上漲之下,付租能力反而變弱,因此近來物件的待租期從1~2 周、拉長為2~3個月,房客的選擇反而變多。

但是對於有足夠能力的購屋者,現階段該怎麼做呢?其實你應該先問自己:是自住還是投資?要持有房地產多久?有多少錢付貸款?想在哪裡購屋?因為這波房市並非全面性上漲,而是由北往南慢慢起漲,但漲幅卻隨之遞減。

因此不同區域、所得高低及持有時間長短,衍生出的購屋策略也相異。《Money+》特別請到台灣房屋首席總經理彭培業、戴德梁行不動產總經理顏炳立及仲量聯行董事總經理趙正義3位專家,將提供判斷買屋或租屋,以及何時可以進場的指標,給予明確的解答。

( above info from Money + 理財家 網站 )

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